Doppa tårna i Fastigheter?
Det finns strukturella fördelar med att äga sitt boende, däremot är trenden inte lika tydlig när det kommer till fastighetsaktier.
“Jag ser ingen tydligt köpsignal vad gäller fastighetsaktier ännu...”
Andreas KarlssonMyAdvice
Under de senaste dagarna har det stormat rejält på fastighetsmarknaden, mer specifikt har Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) tappat över -45% av bolagets värde inom loppet av en vecka. Detta är ett resultat av stigande räntor, tack vare hög inflation, och kanske är SBB:s brutala fall en av de första dominobrickorna som ska falla, eller är detta spiken i kistan för fastigheter och nu kan vi bara gå uppåt härifrån?. Det finns såklart ingen som vet hur marknaden ska röra sig framåt, men med hjälp av lite historisk data kanske det kan ge oss vägledning.
Fondtips!
LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFOND
Varför har fastighetsaktier kraschat?
Sedan toppen november 2021, har OMX Real Estate Index fallit över -50%. Detta är ett resultat efter år med kraftig uppgång med hjälp av den nollränta-miljö som varit. En effekt av det blev att låg skuldsättning som fastighetsbolag varit nästintill dumdristigt, och många trodde att räntan aldrig skulle gå upp. Korrelationen mellan den 10 åriga svenska räntan och fastighetsaktierna ses du nedan.
Källa: Tradingview
Läs Sveriges bästa månadsbrev för fonder – gratis!
Bostadsmarknaden för trögrörlig
På den privata bostadsmarknaden ser vi däremot en helt annan syn. Enligt svensk mäklarstatistik har bostadsrätter i Sverige enbart gått ner cirka -10% på rullande 12 månader. Detta till trots att den korta räntan (3 månaders bindningstid) i princip har fyradubblats. Vid första anblick verkar det kanske lite märkligt. Men man ska ha i beaktning att aktiemarknaden prisar in framtida kassaflöden i aktiekurserna, och just kassaflöden förminskas i och med fler räntehöjningar.
Bostadsmarknaden har å andra sidan ett annat syfte än aktiemarknaden, de som köper bostäder, gör det för att bo och leva i första hand, och sekundärt i investeringssyfte. Därtill har omsättningen på bostadsmarknaden halverats, samtidigt som de bostäder som aldrig säljs (på grund av för låga bud) inte heller visar sig i statistiken.
Fastigheter framåt?
Vad jag tror är viktigt, något som de flesta nog varken insett eller kommer vilja inse, är att de senaste 10-15 åren har rent historiskt varit väldigt ovanliga. Aldrig någonsin har vi haft så låga räntor som under så lång tid. Det är lätt att drabbas av “recency bias”, dvs att man tror att det tidigare varit kommer det alltid att vara. Om vi tittar historiskt, kan vi se att dessa år sticker ut, och kanske får vi aldrig uppleva denna typ av uppgång under vår livstid igen. Nedan visas en graf av Fastighetspriser tillbaka till medeltiden.
Källa: Erik Hansen Twitter
Framtiden för fastighetsaktier kommer i stort att avgöras på längre sikt och hur hög räntan förblir. Samtidigt som räntan beror på hur inflationen utvecklas och hur hög den är. Under de senaste 10-15 åren har vi haft många deflationistiska krafter, som gjort att vi knappt sett någon inflation. Då syftar jag framförallt till billig tillverkning i Kina som en starkt bidragande faktor. Däremot ser vi nu en ökad protektionism, där fler bolag flyttar hem tillverkning dels på grund av politisk oro, men också för hur sårbara leveranskedjan visat sig vara under 2021. Detta tillsammans med en ökad populism samt ökande förmögenhetsklyftor i samhället, är faktorer som kan driva upp inflationen strukturellt högre än var den varit senaste seklet.
